Hace algunos años la tendencia del mercado tipo especulativo, presentó una demanda alta. La mayoría de propietarios desarrollaron espacios industriales con un estándar promedio esperando suplir la necesidad de área y rentar a corto y mediano plazo, lo que eventualmente ocasionó una sobre oferta significativa y una baja de precios y rentabilidades en las principales ciudades de Colombia.
El mercado hasta hoy ha mostrado signos de recuperación, evidenciados durante los últimos 2 años, en los que se ha registrado una mayor absorción de espacios logísticos, construidos y hechos a la medida, así como un alto potencial para las grandes locaciones industriales. A 2019, Bogotá presenta la mayor concentración de parques industriales con un inventario de 4.2 millones de m² seguido por Barranquilla con 1 millón, Medellín con 715.000m² y Cali con 600.000 m² aproximadamente.
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En cuanto a precios, están principalmente determinados por la ubicación y especificaciones técnicas requeridas. Existe actualmente un estándar promedio para bodegas que ha venido mejorando en los últimos tres años gracias a influencias importantes como la llegada de parques logísticos especializados en mercados más avanzados que el nuestro. Esto ha aportado un nivel de competitividad relevante para nuestro país y gran flexibilidad para usuarios requiriendo bodegas adaptadas a su necesidad.
“Los costos de m2 en 2019 para zonas industriales en Colombia dependen del tipo de desarrollo. Existen construcciones con adecuaciones muy específicas, proyectos hechos a la medida que requieren en ocasiones mayor resistencia de suelos, alturas, sistemas de seguridad especializados, aislamientos, etc. Sin embargo, los precios promedio para bodegas tradicionales se ubican alrededor de $1.300.000/m² sin tomar en cuenta el terreno” afirma David Castro, Especialista en inmuebles industriales de CBRE Colombia.
Entre los factores que influyen en el precio de la propiedad industrial, que pueden jugar a favor o en contra del valor del inmueble se encuentran:
1. Características físicas y técnicas del inmueble. Elementos como área, altura, espacio entre columnas, resistencia de pisos, número de muelles, entre otros.
2. Localización, vías de acceso, tipo de usuarios del parque industrial, etc.
3. Tipo de contrato de arrendamiento. Un contrato a largo plazo sin salida anticipada con un canon por m² por encima del mercado y un inquilino con calificación AAA agrega mucho valor al inmueble.
En este sentido, David Castro, comenta “Si una empresa requiere un espacio de las más altas especificaciones en una ciudad intermedia o pequeña, probablemente no lo va a encontrar ya construido, pero sí va a tener inversionistas dispuestos a construir a la medida y rentarlo a largo plazo. En este caso, los costos de desarrollo se trasladarían al usuario en un valor de venta/renta por encima del promedio”.
Al considerar invertir en un inmueble, sea de tipo industrial o no, lo más importante es tener claro el objetivo de su inversión, cuál es la rentabilidad esperada, qué tipo de riesgos está dispuesto a asumir y con qué presupuesto cuenta. Al analizar detalladamente el perfil de riesgo y requerimientos de rentabilidad, se puede recomendar cierto tipo de inversión buscando asegurar flujos provenientes de la renta de un espacio y contar al mismo tiempo con perspectivas de valorización. Si no se cuenta con el músculo financiero, hay varias alternativas de fondos de inversión que cuentan con personal experimentado en esta toma de decisiones.
